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如果楼市崩盘,那车位降不降?

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

之前我想过这个问题,感觉挺烧脑的就没再琢磨。今天去了德胜的神盘阳光丽景,业主突然问我如果楼市崩盘,那这里的合理价位应该是多少?

那就以租金倒算吧,常规是月租金的200-300倍,以250为标准吧,相当于租金回报率4%,差不多吧?那现在阳光丽景的一居室租金是1.2万左右,每平米200块。那合理价位就是200*250=5万块。靠,现在可是在17/8万啊,相当于要跌去70%。

不过想想也似乎合理,日本和香港等地崩盘的时候都是跌去了70%,没什么不可能的。而且现在北京房租的回报率就是才1.5%,跟所谓的国际标准5%相比,就是低了70%。那也就是说,北京普跌70%才是合理价位。

可这问题来了,这业主还买了个阳光丽景的车位,200万。那如果说房价降到5万一平了,一居室68平从1200万降到了340万,那这200万的车位就是不是太别扭了?可如果说车位也从200万降到60万,这价位真的合理吗?

其实车位的价格和房子价格的关系不大,甚至完全是两个供需市场。像我现在住的小区虽然房价不低,但车位才20多万一个,跟郊区3/4万一平的小区没什么区别,甚至更低。

比如前几天我去房山的长阳半岛,一个车位标准价40万,约等于房价的8平米价格。挺合理吧,毕竟这里一套房也要5/600万。

但之后我又去了双井的富力城,老牌地王豪宅,D区的单价在12万,一套房2000万是正常。可车位呢?不好意思,30万,还没长阳的贵呢,哪儿说理去?

所以这问题就来了,房价谁都知道有泡沫,那车位有没有?泡沫率是多少,降到多少合适?

知道前些日子万柳拍卖了个车位吗?万柳书院的,拍到多少钱我忘了,但起拍价就是350多万。这肯定是有泡沫吧,那降到多少钱合适呢?就算降去70%,那也要100万啊,合理吗?

……

另外还有别扭的,假如楼市崩盘,住宅陡降70%,那公寓降价不?不降吧,没什么道理,毕竟价格和住宅是有可比性的,不能比住宅贵。但降了的话似乎也没道理,因为那样的话租金回报率就太高了。

以神盘北京像素为例,单价2.5万左右,120万的一套房租金在4/5000,租售比就是250左右。可如果周边6万的住宅跌去七折,降到1.8万了,那这公寓到底是降还是不降呢?

不降不合适,因为毕竟公寓比住宅少了很多权力和功能。可如果也降70%,那房价可就是7500了,合适吗,可能吗?如果降到这种程度,那一套房就值36万了,在房租不降的情况下,6/7年回本了,现实吗?

那似乎要想让一切合理就只有一条了,让房租也下跌。可也不对啊,首先说房租和房价本来就是两个市场,没什么太大的关联性。另外如果房租下降了,那租售比又会上涨,那这房价还降的有意义吗?是不是还得继续降房价啊?

……

悖论,悖论,一切都是悖论,我解释不了,有没有懂行的给我讲讲?

仅供参考。

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发布于:河北省
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