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楼市巨变重启:购房意愿创六年新低,量价齐跌、房子不再是“硬通货”

编者按:美剧《权利的游戏》中,绝境长城守夜人誓言:长夜将至,我从今开始守望。

眼下,地产行业仍处凛冽寒冬中,房企人也在守望。2022年,疫情影响仍持续、房企流动性危机集中爆发、消费者购房需求减弱,叠加部分项目带来的“停工潮”、“停贷潮”等因素,行业发展呈低迷状态。

但冬已至,春未远。楼市宽松政策在不断推出,房企融资“生命线”也在拓展落地,漫漫长夜已到黎明时分。

政策转向下,2023年地产行业将迎来新旧发展模式转型,如何“破局”成为房企发展新课题。岁末之际,搜狐财经推出年度产业观察系列报道,多维度还原地产行业及房企“渡寒冬、筹新机”之路。

此为楼市“巨变重启篇”,将聚焦中国楼市的筑底复苏迹象,并探寻未来的发展之道。

图片来源:网络

出品 | 搜狐财经

作者|吴亚

低迷的房地产市场正努力走出筑底复苏行情,这与密集出台的“稳楼市”、“稳地产”政策密不可分。监管层与各地合力打出的“组合拳”,正有力地支持着合理购房需求,并不断为市场注入信心、改善市场预期。

只是,从数据层面来看,2022年中国楼市的整体表现仍不容乐观。第三方机构克尔瑞预计,2022年全年商品房销售面积和金额分别将达13.6亿平方米和13.3万亿元,同比下降24%和27%;全年预计完成开发投资额13.2万亿元,这一规模已倒退回五年前。

“房子从来没有像今天这样难卖过。”一线开发商们感叹道。2022年,开发商们为了卖房绞尽脑汁,小麦换房、大蒜换房、为“买房”的客户收稻谷…………花式促销层出不穷。房贷利率也已降到历史低点,多地进入“3时代”,但市场仍不买账、置业者或心动却并不行动。

这轮深度调整中,社会和置业者们对房地产、对开发商的信任也在下降,信心已降至冰点。纵使是那些经历过“黄金时代”的行业老兵们,也开始对地产行业的前路产生担忧。

回望来路,是“去杠杆”政策正让房地产褪去了金融属性,回归居住本身。开发商也好、置业者也罢,都需适应这种变化。置于房地产的产业生命周期中去看,站在经济运行、城市发展、人口变化的多元视角下,房地产的角色或已发生变化。市场和开发商,同样需要向新发展模式逐渐过渡。

“跌跌不休”的楼市:仍处筑底过程中

数据的惨淡,已无需多言。在2022年一开年,楼市交易量便出现了回落。据克而瑞数据,2022年1月全国29个重点城市新建商品住宅成交1429万平方米,环比下降37%,同比降46%。

随后的2、3月,交易量仍呈现回落态势。克而瑞数据显示,2月全国29个重点城市新建商品住宅成交1077万平方米,环比下降 32%,同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面积1681万平方米,同比下降47%。

“一般来说,12月开发商冲刺业绩,普遍基数会高。来年1月成交量环比降下来,也比较正常。2月有春节的因素,3月考虑到节后复工,整体一季度的市场成交量走低是比较正常的。”回归2022年全年市场时,一家TOP30房企的北京公司营销总称,最初的一季度,行业普遍预期都是到了三四月份时,市场或许会有一个“小阳春”。

“现实不是这样,到了三、四月份,各地反复的疫情叠加由此带来的防控政策,市场又冷了下来。那时,各地的楼市宽松政策已在密集出台了。但我们考虑到政策落地到市场显效的时间差,在二季度基本就没有怎么推盘。”该人士回忆道,到了之后6月市场出现一个小高峰,但7月在“停工潮”、“停贷潮”的影响之下市场又受到影响;到了“金九银十”期间,市场表现也只能用一般来形容,“整体来看,低迷态势贯穿了全年。”

另一位央企房企深圳公司的营销副总则向搜狐财经指出,“成交量按月来看还是有起伏的,但整体还是跌的。”在成交量之外,更多的是价格的回调。上半年的市场价格整体还在可控的降幅之内,下半年开始百城新房价格持续下跌、走势疲弱。

“现在的市场都很卷,对目标客群的划分早已不是过去简单的刚需型、刚改型、改善型的分类了,而是围绕不同的、尽可能多的目标客群,开发商去做不同的空间设计、公区配套、商业业态。”该人士称,在“金九银十”期间,公司还有几个“网红盘”行情比较火爆,但也有一些尾盘,即使价格再低,也同样无法去化。

“好产品、好服务、好楼盘一定是有市场的,一方面是开发商怎样去营销,另一方面是如何让置业者敢买房、想买房、能买房?”该人士指出。

而据央行12月27日公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》,未来三个月约16%的居民打算购房,这一比例已大幅低于三季度的17.1%,并创下了2016年下半年以来的新低(2016年二季度比例为15.1%);报告还显示,认为房价将继续上涨的居民比例仍在降低。

开发商们在感叹“房子不好卖”之余,也真真切切地感受到了如今的楼市仍处于“量价齐跌”的筑底过程中。据中指研究院数据,最新的今年前11个月,百强房企实现销售总额约6.73万亿元,同比下降42.1%。

从单月业绩来看,克而瑞数据显示,11月单月百强房企实现销售操盘金额5589.8亿元,环比微降0.3%;同比仍降低25.5%,降幅较9月、10月两月基本持平。

2022年,行业格局变动加剧,规模房企表现分化明显。随着各梯队房企的销售额都呈现不同程度的下滑,千亿房企军团数量也大幅缩水。

据中指研究院数据,前11月千亿以上阵营有19家房企,较去年同期减少16家;销售额超百亿元的房企仅剩100家,同比直接减少51家。

公开披露年度目标的规模上市房企中,多数企业截至11月末的目标完成率不足80%,不少房企甚至不足70%。中指研究院统计的15家房企中,前11月的目标完成率均值仅为65.4%,远低于去年同期的85.7%。

国家统计局发布的最新房地产市场数据也显示,今年前11月,全国商品房销售额同比下降26.6%、商品房销售面积同比降幅继续扩大。11月单月,全国开发投资额已降至不足1万亿元,为近五年新低。

虽然“三支箭”新政已尽出,但截至11月末,房企到位资金情况尚没有改善,今年全年预计完成开发投资额13.2万亿元,规模已回到五年前、增速同比下降10.8%。

“三季度以来,市场利好颇多,尤其是连续的金融端利好政策,对市场提供了有力的支持,但政策端的支持力度加大要传导到行业销售,这仍需要时间。”交流中,不少在一线的销售顾问都感叹,从新房销售来说,各地纾困政策算是“应出尽出”,进一步的调控政策宽松,或许对新房销售表现的促进作用已很有限。

“当前新房市场仍未解决的难题是购房者信心与预期普遍不足,虽然全国对‘保交付’工作的重视和推动是有利于新房市场复苏的。二手房市场则相对复杂,但在‘交付焦虑’下,二手房‘所见即所得’的特性让该板块的复苏进程或会相对快一些。”一位就职于某房产代理平台的销售顾问认为,当前楼市下行压力仍旧很大,短期内仍难出现明显反弹。

“变与不变”:从“万人摇号”到“持币观望”

回顾2022年,为了卖房开发商们可谓是花样尽出。河南房企推出“小麦换房”、“大蒜换房”,江苏、浙江的房企推出“西瓜换房”、“水蜜桃换房”,广东房企推出“荔枝换房”,还有重庆房企直接安排销售顾问为客户收稻谷、只为卖出一套房。

2022年以来,买房门槛也在持续降低。目前多地首套房贷利率进入“3时代”,部分地区房贷利率已处于历史性低点,对于置业者而言这是实实在在的优惠。但数据也说明了,市场和置业者似乎是不买账的。

过去房地产一直被视为“硬通货”,更被作为衡量个人财富的尺子。市场高歌猛进时,“万人摇号”盛况也经常演绎;一波又一波的早期购房者,他们借助房产增值实现了自身财富的升值。

“那会的售楼处都还很小、现房也很少,乌泱泱的一大群人挤满了过道,大家都看沙盘,甚至没有私人关系的人,连看房的‘入场券’都拿不到。我那会从登记信息到开盘,大概等了两个月。”2009年,北漂族程军(化名)在北京常营地铁站旁购买了一套约60平的商品房。

这是他人生中的第一套房子,购房资金多半为家族筹资,也有自己工作几年的一点积蓄。后来的日子里,程军又陆续在北京大红门地区和平谷地区,先后购置了两套房产。这三套房产都是他在北京2011年限购政策出台前所购置,时至今日他都觉得在北京置业是其人生中最正确的选择之一,“那会房子也还便宜,虽然手里没多少钱,也算是看准时机‘早上车’。”

像程军这样的早期北漂族很多,他们普遍在大学毕业后找到较为稳定的工作,有了早期的积蓄后,再加上家族的帮衬在那个房价还未飞起的年代,于北京这样的超级大都市的万家灯火中也找到了一盏属于自己的灯。

中国大多数的城市也是这样的,从1998年房改以来,经济发展及人口流动为当地带来庞大的住房需求,为当地楼市发展提供了强大动力。由此,我国的房地产市场经历了近20多年来的高速发展。

“其实到2014年以后,这种供需关系就在悄然变化了。一方面,房价快速上涨的势头不再那么猛烈。另一方面,随着城镇化率的提升,住房的需求总量也不再那么充足。但区域性、结构性的缺口仍然存在,一些重点城市、核心区域的市场仍然前景广阔,三四线楼市则借助棚改热潮还在延续火爆行情。”许多地产老兵们将在此之前的中国楼市称之为“黄金时代”,之后的阶段称为“白银时代”。

转变的信号是在2016年发出的,当年年末,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”(即“房住不炒”),正式宣布房地产业“去杠杆”进程开启。

此后至2020年,楼市调控政策在各地启动并持续加码;到了2020年8月,针对开发商融资的新规“三道红线”横空出世,房地产在开发侧也要“去杠杆”成为现实。

进入2021年下半年,金融机构开始大幅缩减房地产贷款,房地产行业的流动性迅速紧张,陆续有房企“暴雷”。由此,开发商们的信用危机成为导火索,迅速对产业的上下游形成冲击波。

那时,由于流动性紧绷,房地产行业的“停工潮”也进一步演变成了购房者们发起的“停贷潮”,市场一度面临失控局面。

从最初的“万人摇号”到如今的“持币观望”,置业者的心态也开始变化,其对对开发商、对市场的信心在过去这一年半的调整中已被消耗得不多了;那些“暴雷”的开发商们仍在积极自救,但销售的低迷已打击了其最根本的造血能力,自救之路仍十分艰难。

用足用好政策“工具箱”、提振市场需求

消费者在观望,而政策如何变化始终是房地产业发展的最大不确定变量。房企大面积“暴雷”,全行业发展面临困境时,地产调控政策也在转向。

近期,监管部门出台房企融资的“三支箭”政策,逐渐恢复信贷、股权、债券融资。叠加其他“稳楼市”措施,力度空前。

但业内人士在交流中普遍认为,信心的重建并非易事,要形成市场各方的正向互动,进而促进市场的可持续恢复,仍然需要一些时间。

“这也是房地产的价值在重构,房地产是不动产,虽然其流动性不足,但其使用价值和交易价值不可忽视。置于全球任何一个经济体来说,房地产都有不可替代的价值。如今,我们所面对的是在人口、土地、金融、资本等红利消退之后,房产回归居住属性、回归居住本身。市场和企业,需要适应这种变化。”与搜狐财经交流的地产从业人士普遍认为,当楼市进入“青铜时代”,人口流动和城市化进程带来的支撑作用在逐步减弱,房地产的居住属性只会日益增强。

而近期举行的中央经济工作会议上强调,支持刚性和改善性住房需求,坚持“房住不炒”基调,还要因城施策,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。

中央经济工作会议还提及,要推动房地产业向新发展模式平稳过渡。此前,2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”。

“伴随着房地产行业进入新的发展阶段,新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

“新的发展模式是相对于旧的模式去提的,我们的理解是,一方面是要逐步增加现房销售的比例,因为过去的预售制确实会滋生如今这种房企暴雷后,房产就难以交付的问题。另一方面,过去房企普遍是‘高杠杆、快周转’,这也造成行业风险的积累,未来转向‘杠杆降低、周转速度降低’的‘慢周转’模式是大趋势。”一位TOP10房企的品牌总监在交流中称,展望未来,房企很难再挣快钱了,还是要专注于自身的产品力、服务力、营销力,靠好产品、好服务去说话。

“对房地产行业来说,最终还是要看需求端、房屋销售数据能不能上来。看短期,‘保交楼’的问题解决,后面还有楼价问题。如果楼价开始稳定,那需求端或也会出现比较大的改善。现在市场上投资、投机性在需求逐步消失,但我们也注意到,有些合理的住房需求或也在萎缩,这也是值得警惕的问题。”一位机构研究员则指出,楼市需求仍需提振,同时未来仍需继续因城施策、用足用好政策“工具箱”。

“如果房企内生现金流迟迟还不能恢复,市场的悲观情况和观望情绪不能缓解,那未来仍还需要更多的调控政策,来从供需两端协同发力。” 该研究员表示。

在交流中,还有从业者期盼,监管能继续降低购房者的购房门槛。这类观点认为,各地因城施策已出台了许多楼市刺激措施;从开发商的角度来说,通过降价促销的空间也较为有限。未来政策“工具箱”应着重提升对高能级城市政策的放松;在优化楼市政策之余,也需考虑如何从供给端的角度,给开发商更多的自主权,并调动他们参与楼市复苏的积极性和信心。

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