秦虹：房地产四大红利大部分已消失，未来融资模式应由高负债向股债多元转型
中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
出品|搜狐智库
编辑|王晓旭
2022年12月18日，第20届《财经》年会在线上举行，中华人民共和国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹以“房企寻求新的发展模式”为主题发表演讲。秦虹指出，房地产进入到了一个新的发展阶段。
秦虹认为，在新的发展阶段，整个转型的方向会发生变化，包括五个方向：
第一，房地产企业依然要优化开发模式。中国的房地产虽然现在面临比较大的危机，但中国房地产的需求规模依然非常大，彻底解决住房发展问题还没有完成。中国新增的需求，包括刚性需求和改善性需求，依然规模很大，它每年销售面积在10亿平方以上。
第二，要探索轻资产业务。房地产过去主要围绕着开发和销售的大周期来运行，完全开发的模式已经到了顶峰，甚至未来总量在减少。新的发展模式，像待建、经营、轻资产运营、服务，可以作为房地产企业盈利的新的来源模式。
第三，开拓存量业务，房地产企业的转型要和城市发展转型相结合，一个重要结合点就是城市更新。未来中国城市发展转型，要从过去的城市扩张摊大饼、外延式的发展，转变聚焦内在式的高质量发展，
第四，探索增长型业务，主要是资产运营能力。很多发达国家房地产企业都在做资产的运营和管理，我们房地产企业的资产运营和管理量仍然非常小。
第五，抓住一些政策机遇，比如租赁住房的需求、 REITs允许扩围。
秦虹表示，新的发展模式大概有四个方面：开发模式，从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型。盈利模式，从单纯的增量开发向存量更新进行转型。融资模式，从高负债到股债多元进行转型。目标模式，从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。新的发展模式绝不是一天能够形成的。眼前来看，我们依然要巩固成熟的开发模式，来挽救房地产企业目前的危机。但是，同时要积极探索新的发展模式，适应房地产行业从成长期到成熟期过渡的一些新要求。
中国房地产企业的旧发展模式主要体现在“三高”上，高负债、高杠杆和高周转。房地产企业的高负债问题并不是今年或这几年才有的新问题， 1997年房地产企业的负债率是78%，现在的负债率是82%，二十多年来，中国房地产企业的负债率从来就没有低过70%。
为什么过去房地产企业高负债没有问题，而现在高负债就有问题了呢？秦虹认为主要原因有三点：
第一，房地产发展的阶段发生了很大的变化。房地产过去有四大红利支持：人口红利、经济增长红利、货币红利、住房制度改革红利。现在新的发展阶段，这些红利已经大部分消失。
第二，企业脱离了轨道，出了很大的风险。
第三，政策。过去的房地产政策，一直是限制房地产企业的融资，主要以债权为主。最近中央提出来关于房地产的三支箭，新的三支箭，一方面是针对挽救化解当前房地产企业危机的重要举措，同时也是房企新发展模式的一个重要的支持条件。
